Contrato de arrendamiento: qué debe incluir y modelo 2026

Qué debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda urbana lo define la Ley 820 de 2003, y su característica central es que es una ley protectora: varias de sus reglas se aplican aunque el contrato diga lo contrario. Un contrato firmado con cláusulas que la contradicen no vuelve legal lo pactado, simplemente deja esas cláusulas sin efecto.

El contrato puede ser verbal o escrito y en ambos casos es válido. Escrito es mejor por una razón práctica: la prueba. Sin documento, discutir el monto del canon o la fecha de entrega se convierte en un problema de testigos.

Cuánto puede subir el canon

El aumento anual no puede superar el 100 % del IPC del año calendario anterior. Como el IPC de 2025 cerró en 5,10 %, ese es el techo para los contratos que se reajustan durante 2026.

Dos reglas acompañan al tope:

• El aumento solo puede hacerse una vez cada doce meses, contados desde el inicio del contrato o desde el último reajuste.
• El arrendador debe avisar por escrito el nuevo valor, indicando el monto y la fecha desde la cual aplica, a través de un medio del que quede constancia.

Hay además un límite al canon mismo, no solo a su aumento: no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada.

Qué debe incluir el contrato de arrendamiento

Lo que la ley exige que aparezca es corto, y un modelo de contrato de arrendamiento que no lo traiga completo genera discusiones al momento de la restitución:

• Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
• Dirección del inmueble y descripción de las partes y dependencias que se entregan.
• Valor del canon, forma de pago y lugar o medio de pago.
• Término inicial del contrato, que a falta de pacto se entiende de doce meses.
• Los servicios, cosas o usos conexos que se incluyen: parqueadero, depósito, zonas comunes.
• La destinación del inmueble, que en vivienda urbana debe ser habitacional.

Lo que no puede pactarse

Saber qué debe incluir el contrato es la mitad del trabajo; la otra mitad es reconocer las cláusulas que no tienen efecto aunque estén firmadas:

• Depósitos o cauciones en dinero para garantizar el cumplimiento: la ley los prohíbe en arrendamiento de vivienda urbana. Es una de las cláusulas ilegales más frecuentes.
• Renuncia del arrendatario a los derechos que la ley le concede.
• Pago anticipado de más de un periodo cuando el canon es mensual.
• Cobros por conceptos no pactados expresamente en el contrato.

Los codeudores y las pólizas de arrendamiento sí son válidos: lo prohibido es el depósito en efectivo, no la garantía personal o el seguro.

Servicios públicos: la excepción al depósito prohibido

La prohibición de exigir depósitos en dinero tiene una salida que la propia Ley 820 de 2003 previó, y conviene conocerla porque explica por qué algunos contratos piden una garantía que sí es legal. El arrendador responde solidariamente ante la empresa de servicios públicos por las facturas que deje impagas el arrendatario, de modo que la ley le permite exigir una garantía específica para cubrir ese riesgo: una póliza, un depósito constituido a favor de la empresa prestadora o una garantía equivalente, denunciada al operador del servicio dentro del plazo legal.

La diferencia con el depósito prohibido es el destino, no el nombre. Una suma que el arrendador guarda para responder por el canon o por daños es ilegal aunque el contrato la llame garantía; una garantía constituida a favor de la empresa de servicios, con el trámite de denuncia hecho, es válida y limita la responsabilidad del arrendador a lo que cubra. Si el arrendador no denuncia la garantía, la solidaridad lo alcanza igual y el problema pasa a ser suyo.

Reparaciones: quién paga qué

El contrato casi nunca lo dice y es la segunda fuente de conflicto después del inventario de entrega. La regla general del Código Civil separa dos clases de arreglo. Las reparaciones necesarias —las que hacen falta para que el inmueble siga sirviendo para lo que se arrendó, como una filtración en la cubierta o una instalación eléctrica que falla— corren por cuenta del arrendador, que es quien debe mantener el bien en estado de servir. Las reparaciones locativas —las que responden al uso ordinario, como los daños de chapas, vidrios rotos o el desgaste de la pintura— las asume el arrendatario.

En la práctica el conflicto no está en la regla sino en la prueba de en qué estado se entregó cada cosa, y por eso el inventario firmado pesa más que cualquier cláusula. Cuando el arrendador desatiende una reparación necesaria y el arrendatario la hace por su cuenta, puede repetir el valor contra él, pero la vía prudente es requerirlo por escrito antes de gastar: sin ese requerimiento previo la discusión termina siendo sobre si el gasto era necesario o si fue una mejora que nadie pidió.

Cómo termina el contrato

El contrato se prorroga automáticamente por periodos iguales si ninguna parte lo termina en la forma prevista. Para terminar:

• El arrendatario puede darlo por terminado al vencimiento avisando con tres meses de antelación; también puede terminarlo en cualquier momento pagando una indemnización equivalente a tres meses de canon, con el aviso correspondiente.
• El arrendador puede terminarlo al vencimiento invocando las causales de la ley (entre ellas necesitar el inmueble para habitarlo, demolerlo o repararlo), con tres meses de aviso y, en varias de esas causales, con el pago de una indemnización de tres meses de canon.
• Por incumplimiento hay causales de terminación inmediata para ambas partes: la mora en el canon o en los servicios para el arrendatario; la suspensión de los servicios por causa del arrendador, entre otras, del lado contrario.

El desalojo no lo hace el arrendador: lo ordena un juez en un proceso de restitución del inmueble arrendado. Cambiar la cerradura, sacar los muebles o cortar los servicios son vías de hecho que pueden derivar en responsabilidad penal.

El modelo de contrato de arrendamiento

Un modelo de contrato de arrendamiento sirve como punto de partida, no como fórmula cerrada: la parte que hay que redactar con cuidado es la descripción del inmueble y de lo que se entrega con él, porque de ahí salen casi todas las discusiones al momento de la restitución. El inventario de entrega, firmado por ambas partes y con fotos fechadas, resuelve más conflictos que cualquier cláusula.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede subirme el arriendo este año?

Hasta el 100 % del IPC del año anterior, es decir 5,10 % para los contratos que se reajustan en 2026, una sola vez cada doce meses y con aviso escrito del nuevo valor.

¿Es legal que me pidan un depósito en efectivo?

No. La ley prohíbe los depósitos y cauciones en dinero en el arrendamiento de vivienda urbana. Los codeudores y las pólizas de arrendamiento sí son válidos.

¿Sirve un contrato verbal?

Es válido, pero sin documento la discusión sobre el canon o la fecha de entrega se convierte en un problema de testigos. A falta de pacto expreso, el término se entiende de doce meses.

¿El arrendador puede sacarme si no pago?

No por su cuenta. El desalojo lo ordena un juez en un proceso de restitución; cambiar la cerradura, sacar los muebles o cortar los servicios son vías de hecho que pueden derivar en responsabilidad penal.