Colombia

Análisis / Ley de Vivienda y Hábitat reforma y adiciona varias normas

Culminado su trámite en el Congreso de la República, esta semana quedó listo para sanción presidencial y promulgación, el Proyecto de Ley de Vivienda y Hábitat, que busca reconocer esta, como una política del Estado con el fin de garantizar y facilitar el ejercicio de estos derechos a la vivienda digna de los colombianos.

Ya el señor Ministro de Vivienda se ha venido pronunciando sobre el alcance e importancia de esta iniciativa gubernamental, así como los diferentes temas que cubre y que analizaremos una vez expedida la Ley.

De momento, solo quiero resaltar algunos aspectos de su contenido, como la definición y enfoque de la Vivienda de Interés Cultural (VIC), la regulación de políticas, e instrumentos y fuentes de financiamiento para la Vivienda Rural, la simplificación de normativa de subsidios, la mención de beneficios diferenciales en materia de vivienda a favor de las mujeres víctimas de la violencia intrafamiliar y de la población joven, abriendo la puerta para la reglamentación de las normas correspondientes.

Al establecer varias disposiciones sobre Ordenamiento y Planificación del Territorio, introduce nuevas modificaciones a la Ley 388 de 1997, entre estas, las relativas a las actuaciones urbanísticas y a los planes Parciales que ya habían sido reformadas por el Decreto 019 de 2012.

Sobre estos planes, es pertinente insistir en que las administraciones distritales y municipales deben observar de manera estricta la norma no solo al elaborar los planes de ordenamiento territorial, sino respetar los planes parciales y derechos adquiridos, en la programación o desarrollo de cualquier proyecto que estén adelantando.

También la modificación de la citada Ley incluye previsiones relacionadas con el espacio público, con lo cual reforma la Ley 2044 de 2020 no solo en este sino en otros aspectos.

La Ley de Vivienda y Hábitat, adicionará los artículos 8º, 25,29, 35 y 36 de la Ley 675 de 2001 en cuanto al Régimen de Propiedad Horizontal para los inmuebles de VIS o VIP de 5 o menos unidades de vivienda.

El parágrafo adicional del artículo 8º señala que los citados proyectos estarán exentos de la certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.

El parágrafo que se agrega al artículo 25 señala que, para esta clase de edificios o conjuntos, será potestativa la asamblea de propietarios y en caso de que no exista este órgano, en cada reglamento se deberá incluir la forma para tomar las decisiones.

Al complementar el artículo 29 sobre la participación en las expensas comunes, el Proyecto señala que cuando se trate de este tipo de Viviendas de 5 o menos unidades VIS o VIP, la asamblea o quien haga sus veces podrá determinar cuáles expensas asumirán los copropietarios.

Al adicionar el artículo 35 determina que la creación del Fondo de Imprevistos será potestativa para estos inmuebles. Por último, señala que como órgano de administración bastará con un administrador pero que, si los propietarios no lo designan, estos actuarán como administradores conjuntos y serán solidariamente responsables por las obligaciones asociadas a este cargo.

Aunque es evidente todo el trabajo realizado por el Gobierno Nacional para preparar y lograr la aprobación de esta Ley, la adición a la Ley 675 de 2001 me genera muchas inquietudes. Esto aun cuando las citadas previsiones solo quedaron para los inmuebles de 5 o más unidades de vivienda, que conocemos son para casos especiales de desarrollos de algunos lotes, pues la mayoría de los proyectos de VIS o VIP superan de lejos este número.

Mi preocupación se refiere a los problemas de convivencia que se producirán en la práctica, para estos grupos de propietarios; basta con examinar cada uno de los parágrafos adicionados. De tal manera que la elaboración de los reglamentos de propiedad horizontal de los inmuebles de VIS y VIP que realizamos con tantas precauciones para no ocasionar conflictos de convivencia, deberán ser aún de mas cuidado en esta clase de inmuebles.

El texto definitivo del Proyecto de Ley No 0158 Senado, 280 Cámara, aprobado en Sesiones Plenarias Mixtas los días 27 de octubre y 3 de noviembre, fue publicado en la Gaceta del Congreso el 17 de noviembre de 2020. Fecha de conciliación 25 de nov de 2020.


A propósito de la celebración de asambleas de propietarios de todos los edificios y conjuntos, se advierte que con la ampliación del término de la Emergencia Sanitaria hasta el 28 de febrero de 2021, las reuniones del próximo año necesariamente y en la mayoría de los casos seguirán siendo no presenciales o por comunicación escrita, por lo cual se deberán facilitar las mismas para que se puedan tomar las decisiones de los propietarios.

Nora Pabón Gómez


Abogada - Asesora externa

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